如何理解小區車(chē)位及立體車(chē)庫的產(chǎn)權歸屬

　　隨著(zhù)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，車(chē)主數量急劇增加，停車(chē)問(wèn)題日益突出。居住區車(chē)庫和停車(chē)位的稀缺性、使用價(jià)值和商業(yè)價(jià)值日益顯現，導致所有權歸屬備受關(guān)注。同時(shí)立體停車(chē)庫的產(chǎn)權問(wèn)題也受到了眾人關(guān)注。新出臺的《物權法》第74條首次對車(chē)庫、停車(chē)位的歸屬進(jìn)行了界定，將從一定程度上起到定紛止爭的作用。

　　從該規定我們可以了解到，首先，法律不禁止開(kāi)發(fā)商將所有車(chē)庫停車(chē)位轉讓給非住宅業(yè)主。二是車(chē)主擁有車(chē)庫和停車(chē)位的優(yōu)先權，但不能簡(jiǎn)單地理解為優(yōu)先購買(mǎi)權和優(yōu)先權，而是更為嚴格的權利。三是法律沒(méi)有規定發(fā)展商必須留住業(yè)主保留多久的優(yōu)先權，保留所有停車(chē)位的優(yōu)先權，或保留一定比例的優(yōu)先權。有法律起草者將認為，該條款中的“首先滿(mǎn)足”是時(shí)間優(yōu)先權和預售權保留，發(fā)展商可以在保持車(chē)庫停車(chē)空間“合理期限”后將其出售給非業(yè)主。如何操作這篇文章需要國家相關(guān)立法和司法機關(guān)的進(jìn)一步解釋。

　　這一規定的出臺，引發(fā)了一些地方開(kāi)發(fā)商出售地下車(chē)庫的熱潮。一些開(kāi)發(fā)商認為，在實(shí)施物業(yè)法后，如果車(chē)庫與業(yè)主在車(chē)庫的銷(xiāo)售不一致，就會(huì )推定為共同擁有者，所以在新法律實(shí)施之前，我們應該嘗試出售車(chē)庫。這種理解是對法律的誤讀。在《物權法(草案)》中，有一條規定：“車(chē)庫的所有權被假定為車(chē)庫主人的所有人”，但更終的法律放棄了這一觀(guān)點(diǎn)。法律并未明確當事人未約定車(chē)庫歸屬時(shí)的處理方法，具體歸屬需國家有關(guān)部門(mén)進(jìn)一步細化規定。